國(guó)有(yǒu)资产盘活是当前优化國(guó)有(yǒu)资产布局、促进地方经济发展的重要内容。
内容来源 | 中國(guó)经营网
今年以来，多(duō)地城投公司通过获取特许经营权的方式来盘活资产，改善收入报表。与此同时，近日，重庆市住房和城乡建设委员会发布特许经营采購(gòu)项目，项目内容均為(wèi)公租房住宅。对此，有(yǒu)不少行业人士认為(wèi)，该业務(wù)可(kě)以有(yǒu)效盘活國(guó)有(yǒu)资产，同时可(kě)以有(yǒu)效改善城投收入报表。
多(duō)位业内人士在接受《中國(guó)经营报》记者采访时表示，國(guó)有(yǒu)资产盘活是当前优化國(guó)有(yǒu)资产布局、促进地方经济发展的重要内容，也是构建新(xīn)发展格局、推动经济高质量发展、提高國(guó)资國(guó)企效能(néng)提升的关键。探索公租房特许经营业務(wù)，势必对推动地方政府和城投平台盘活资产起到积极作用(yòng)。
盘活资产改善报表
重庆市住房和城乡建设委员会作為(wèi)采購(gòu)人，5个项目采購(gòu)公告均為(wèi)公租房住宅部分(fēn)特许经营项目。据采購(gòu)公告统计，5个项目共涉及117453套可(kě)租赁住房，至少可(kě)盘活92亿元。
对于公租房特许经营项目，有(yǒu)业内人士认為(wèi)，伴随着土地收入减少，城投平台业務(wù)转型势在必行。不过，业内普遍认為(wèi)，城投平台目前的转型还没有(yǒu)达到完全市场化的水平，依然需要政府给予一定的政策支持，而转让特许经营权就是一项重要举措，一方面可(kě)以有(yǒu)效盘活城投资产，另一方面也可(kě)以有(yǒu)效改善收入报表，使得城投能(néng)够实现经营上的良性循环，继而实现保城投、保债務(wù)的目的。
在重庆市六届人大常委会第四次会议第一次全體(tǐ)会议上，重庆市财政局局長(cháng)姜國(guó)杰就2023年市级预算调整情况向大会做报告。姜國(guó)杰说，在一般公共预算方面，本级收入调整主要是，通过公租房住宅项目特许经营，盘活存量资产资源，國(guó)有(yǒu)资源（资产）有(yǒu)偿使用(yòng)收入预计增加90亿元。
值得注意的是，并非重庆一地探索通过公租房特许经营来盘活资产。今年，天津市也提出，探索房地产发展新(xīn)模式，用(yòng)足用(yòng)好住房租赁政策，收購(gòu)优质项目，盘活存量闲置资产，扩大保障性租赁住房和長(cháng)租房供给，满足各类群體(tǐ)租赁住房需求。不断完善住房保障體(tǐ)系，通过特许经营等方式，探索公租房运营管理(lǐ)新(xīn)模式。
记者注意到，今年以来，多(duō)地政府通过发布特许经营权招标等信息来实现地方城投公司國(guó)有(yǒu)资产盘活。江西一家城投公司负责人告诉记者，特许经营权样式多(duō)重，比如采矿权、砂石开采、特种贸易、广告传媒、新(xīn)旧能(néng)源、智慧停車(chē)、数字基站、公墓运营、城市物(wù)业、交通收费、污水处理(lǐ)、垃圾场、水電(diàn)燃气、充電(diàn)桩等，都可(kě)以选择交给城投公司，通过经营实现营收。该负责人认為(wèi)，“上述业務(wù)受到區(qū)域导向影响，但是公租房业務(wù)则有(yǒu)所不同，几乎各地均有(yǒu)该业務(wù)，地方政府可(kě)以探索通过特许经营的方式，一方面让地方政府能(néng)够获得资金，对财政起到一定的补充作用(yòng)，另一方面，可(kě)以拓展城投公司的新(xīn)领域和新(xīn)业務(wù)，促进城投公司实现转型升级。”
在该负责人看来，地方政府和城投公司均需要转换发展思路，不要拘泥于传统土地业務(wù)。“现在很(hěn)多(duō)城投公司均存在不同程度的盈利能(néng)力偏弱的情况，这与自身业務(wù)的优良有(yǒu)很(hěn)大的关系。比如此次重庆发布公告，初步估算可(kě)以盘活92亿元的资产。而像我们公司目前从事的停車(chē)特许经营，也在逐步培育稳定的现金流，因為(wèi)特许经营项目普遍存在刚需的特点，即拿(ná)到项目之后就可(kě)以提供现金流，是难得的‘现金奶牛’业務(wù)，对于城投强化盈利能(néng)力是有(yǒu)很(hěn)大帮助的。”
现代咨询集团董事長(cháng)丁伯康认為(wèi)，城投平台应该不断探索，推进存量资产盘活利用(yòng)。“将國(guó)企平台作為(wèi)资源整合盘活的载體(tǐ)与纽带，搭建社会资本与地方政府的合作平台，将國(guó)有(yǒu)资产资源效益充分(fēn)发挥。具體(tǐ)有(yǒu)以下几种常见思路：对于单體(tǐ)规模较小(xiǎo)且分(fēn)散、功能(néng)定位重复的资产进行整合改造，提升规模化价值；结合经济金融政策热点及社会发展热点，将存量资产进行包装策划，如城市更新(xīn)、EOD、乡村振兴、数字产业等；在存量资产原有(yǒu)功能(néng)基础上，进行‘功能(néng)+’改造，探索公共资源有(yǒu)偿权益类产品的可(kě)融资性；发挥两类公司作用(yòng)，实现‘产权、所有(yǒu)权、经营权’等分(fēn)设经营，充分(fēn)利用(yòng)社会资本价值。”
负债驱动到权益投入
國(guó)家“十四五”规划纲要提出，國(guó)有(yǒu)资产盘活是当前优化國(guó)有(yǒu)资产布局、促进地方经济发展的重要内容。
东部地區(qū)一位城投公司负责人告诉记者，“不断优化國(guó)有(yǒu)资产盘活方式，其实就是城投公司从行政化到市场化转型的过程。比如特许经营项目，其实就是一种市场化行為(wèi)，城投通过公开招标的形式实现业務(wù)增收，是从负债驱动到权益投入的转化，也是城投从管资产到管资本的转化。同时，要把有(yǒu)限的经营性國(guó)有(yǒu)资产和资源，从事业单位和政府部门剥离出来，交给國(guó)有(yǒu)企业去经营和管理(lǐ)，提高國(guó)有(yǒu)资产的配置效率和运营管理(lǐ)效率。”
面对当前的经济环境，多(duō)地城投公司提出稳字当先的发展目标。上述东部地區(qū)城投公司负责人认為(wèi)，稳字当先首先是稳业務(wù)、稳增長(cháng)和稳投资。“转让公租房特许经营权收回的资金后，可(kě)用(yòng)于新(xīn)增投资建设项目，同时吸引民(mín)营企业的参与，以推动重点项目建设和重点區(qū)域发展。”
在丁伯康看来，做好盘活资产的基础工作，即摸清家底。该项工作需由地方主要领导统筹，以國(guó)企平台战略性重组為(wèi)切入口，围绕资产整合与盘活，全面清查梳理(lǐ)地方國(guó)有(yǒu)资产资源，建立存量资产动态台账。同时，分(fēn)门别类明确资产属性，如按照经营性及准经营性的“有(yǒu)形资产”，包括工程项目资产、商(shāng)业/产业不动产、闲置土地资产、市政配套设施等以及“无形资产”，包括特许经营权、权益类资产、数据资产等分(fēn)类，并分(fēn)阶段有(yǒu)序推进，抓大放小(xiǎo)，成熟一批，操作一批。
此外，地方政府主导，加大整合和盘活的力度，為(wèi)國(guó)企平台公司改革发展赋能(néng)。國(guó)有(yǒu)资产的盘活离不开政府主导与相关局委部门配合。一方面，需要完善相关领域价格调整机制及资产运营/使用(yòng)的交易结算机制；另一方面，需要為(wèi)地方國(guó)企赋能(néng)，积极开展对外合作，充分(fēn)发挥社会资本、专业运营商(shāng)的专业优势。
记者注意到，公租房除了通过特许经营的方式实现资产盘活之外，还可(kě)以通过发行REITs的方式在金融方面有(yǒu)所突破。早在2021年，北京曾发行全國(guó)首单公共租赁住房类REITs产品，专项计划為(wèi)公租房资产开展私募REITs，融资所涉及的各个环节包括资产估值、资产转让、税務(wù)处理(lǐ)等。业内普遍认為(wèi)，為(wèi)公租房资产合法合规开展私募REITs融资进行了有(yǒu)益探索，对公租房公募REITs的推出起到了重要引导作用(yòng)。
而在前不久，河南省豫资保障房管理(lǐ)运营有(yǒu)限公司2023年度第一期资产支持票据（类REITs）在中國(guó)银行间市场正式发行，该项目為(wèi)交易商(shāng)协会公租房类REITs、河南省首单公租房类REITs。豫资保障房相关负责人表示，项目落地后将进一步丰富河南省范围内保障房资产证券化产品类型，有(yǒu)利于提升河南省保障性租赁住房运营管理(lǐ)水平和服務(wù)质量，為(wèi)河南省内租赁住房资产开展公募REITs做出了进一步探索。
